(十堰房产网讯)

2009年新年伊始，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行4大银行纷纷出台关于存量房贷的优惠利率措施：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请7折优惠利率。这一举措表明，延续了2008年的支持信号，房地产信贷政策在新一年内继续放宽。

　　在我市四大商业银行中，农行动作反应最为迅速，且最先开始受理相关申请。紧随其后，建行自2月3日起开始接受客户的调整申请。而工行在经历了对2月1日调整承诺的“爽约”之后，最终在2月10日对符合条件的客户进行了自动调整，可以说是宽松出笼。目前，中行的存量房贷利率7折优惠细则尚未出台。

　　既然细则已出，3家银行的客户是否如愿以偿地享受到了利率7折优惠？各大银行又对炒得沸沸扬扬的存量房贷利率优惠问题持何态度？开发商对这一政策有什么样的观点表达？记者近日进行了调查走访。

　　客户：

　　7折优惠 并非“雾里看花”

　　2月16日，记者以一名普通客户的身份拨通了农行茅箭支行个贷部的电话，向工作人员咨询存量房贷利率优惠的问题。一工作人员在询问了存量房贷额度以及有无不良信用记录后，遂让记者带上身份证件前往确认后再予以办理。

　　经查询，工作人员确定记者符合申请条件，然后让记者在申请书以及合同签字。工作人员提醒说，在享受了利率7折的优惠后，客户不得逾期还款2次，否则银行会将利率重新调整为先前的85折优惠。此外，客户在12个月时间内不得提前还款。整个过程几分钟就能办理完毕。下月5日，记者即可享受到房贷利率7折优惠的还款额度。

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　　家住春华新苑的李先生前几天也刚刚在建行办理了存量房贷利率7折的优惠。他告诉记者，和农行一样，建行的客户也需要主动提出申请，手续也不算繁琐。在办理过程中，李先生还办理了网上银行、电话银行以及短信银行等服务，并收取了一定费用。至于什么时候可以享受到具体优惠，李先生称4月可以执行。

　　主动到银行申请利率优惠，当然也有不需要跑腿就可以搞定的。在听说工行存量房贷利率优惠10日开始调整的消息后，香格里拉城市花园业主宁女士第一时间咨询了客户经理，经查询其符合相关条件且已经享受到了优惠。

　　采访过程中，一些尚未办理优惠业务的市民均表示将会尽快申请，而尚未出台细则的银行客户则希望银行能够早日调整。

优惠：降息＋折扣 节省开支可观

　　记者通过比对得知，在经历了去年下半年的5次降息及85折利率优惠后，每月还款额已经减少了约140元。而一旦执行7折优惠，每月的还款额度将会减少数十元，总的算来一年下来可以节省一笔不小的开支。

　　至于优惠额度，李先生也算了一笔账，从最初的1822元/月到85折后的1717元/月再到7折优惠，每月节省的数额将在200元左右。

　　那么，如果一个2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠的房贷客户，在申请7折优惠利率后，将会少付多少利息，记者请一位银行工作的人员帮忙算了一笔账。以房贷尾款20万元，贷款期限20年计算，购房者在支付0.85倍基准利率的时候，需要支付利息20.196万 元 （5.94%×0.85×20×20=20.196）；如果按照基准利率的7折计算，购房者所支付的利息约为16.632万元（5.94%×0.7×20×20＝16.632），两者相比7折利率优惠可为购房者节省35640元。

　　采访过程中，一些通过公积金贷款的市民也有能否享受优惠的想法，但记者了解到，根据去年10月27日公布的房贷新政，房贷7折优惠利率是针对商业房贷，公积金不属于优惠范围。那么，存量房贷7折优惠利率和公积金利率算下来哪个更合算？业内人士算了一笔账：存量房贷7折优惠利率：根据最新商业贷款利率，贷款5年以上，年利率为5.94%，在享受7折优惠利率后为4.185%；根据最新公积金贷款利率，贷款5年以上的年利率为3.87%。显然，公积金利率更合算。

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　　银行：微利有风险 响应国家政策

　　通过比对农行、建行以及工行的细则不难看出，各家银行都把客户的信用记录提到了最重要的位置，而在享受7折利率优惠的过程中，信用记录依然是决定客户是否能够继续享受优惠的关键因素。

　　除了农行和客户约定在享受利率优惠的过程中如有逾期取消优惠外，工行也对此次调整后享受优惠贷款利率的客户如在未来还款期间连续违约2期（含）以上的，将取消对该客户享受0.7倍的优惠利率。

　　此外，建行十堰分行房金部总经理刁翔也提醒说，建行在和客户办理手续的过程中，同样明确约定了如果连续3期逾期还贷，利率将会调至85折。此外，如果遇到国家政策调整，将按相关政策来执行。

　　“如果不降门槛，如果不降利率，该持币待购的市民还会继续观望，”刁翔坦言，在全球性金融危机的大背景下，国家出台了这一扩大内需、刺激消费的政策，可以说对房地产业和消费者都是一个非常大的有利举措。

　　刁翔告诉记者，对于银行尤其是商业银行自身而言，利率7折基本上已经是银行所能够承受的极限，可以说是“微利”。一旦出现管理不力，再遇到违约率高的情况，银行面临的将是巨额亏损的局面，所以风险性极大。即便如此，银行还是非常积极地响应国家的政策。

　　关于记者针对办理过程中一些附加条件的问题，刁翔解释说，建行并没有向客户进行短信通、网上银行的“捆绑”消费，客户如果觉得不实用完全可以注销。其认为，短信通及网上银行其实都是服务性很强的建行产品，可以为客户实现推荐告知的实用功效。毕竟在进入降息通道的过程中，商业银行的利差空间将遭遇持续压缩，而对客户进行深层次开发，通过增加中间业务收入来弥补利差的缩小可以说是商业银行的务实之举。

　　房贷7折究竟会对大型国有商业银行的业绩带来多大影响呢？据央视《经济半小时》调查显示，截至2008年6月30日，工行个人住房贷款高达5757亿元，建行为5841亿元，中行也达到6181亿元，仅此3家大型国有商业银行的个人住房贷款总额就高达17779亿元。如果实施利率7折的话，那么，这些贷款的利润也将大幅消减。据了解，5年期存款利率为3.6％，而5年以上的贷款利率是5.94％，按这样的利率水平，银行的房贷可以赚到2.34％的利差。但房贷利率7折后，只能赚到0.558％的利差，巨额房贷的毛利润将下降76％。当扣除银行的经营成本后，这种损失将会更大。

　　此外，大型国有商业银行一旦对存量房贷实施7折优惠，不仅房贷利润大幅减少，同时也会降低应对风险的能力。目前，国内经济面临严峻考验，房价处于下降通道，这也会导致房贷呆坏账的增加。因此，利润大幅减少、风险增加的双重挤压下，大型国有商业银行难以对房贷7折表现出热情，也在情理之中。

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　　开发商：政策信号 传递政府愿景

　　东方明珠城市花园策划经理胡朝辉在谈及这一政策时认为，“这其实是一个信号，表达了政府不希望楼市价格大起大落的愿景，因此政策出台的终极目标是楼市平稳。”其分析说，地产业作为国家的支柱产业和中坚产业，对上下游的行业影响很大，国家先前出台的“国六条”“国八条”无不是为了让房地产业发展得更健康、更合理、更平稳。

　　胡朝辉说，存量房贷利率7折优惠的最大受益者非消费者莫属，而貌似看上去“割了肉”的银行以牺牲部分利益来激活低迷的市场，是可以承受的，且对长远发展是极有好处的。

　　柳林春晓营销主管瞿桂萍也表达了类似的观点：“薄利多销，银行舍弃部分利润实际上是一种提前消费，是可以理解也是可以接受的。”她的看法也得到了市场的佐证，年后柳林春晓的成交量一路回暖，证明了这一政策对房地产开发是有利的，同样也给消费者带来了消费信心。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授郭田勇认为，在全国楼市低迷的状况下，央行推出贷款利率7折的措施，初衷就是为了活跃房地产市场，进而刺激整体国内经济的增长。同时，郭教授也表示，一方面央行应该出台更为详细的房贷优惠细则，同时各家商业银行也应该主动降低门槛，让更多的购房者享受到真正的实惠，而最为关键的是，房地产开发商也应该在贷款利率优惠的利好下，适时调整房价，让房产价格进一步回归理性，只有各方形成合力，打出组合拳，才能从根本上活跃地产市场，进而刺激整体经济的增长。

　　存量房贷：所谓存量房贷，就是指

　　2008年10月27日房贷新政策出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。加上去年9月份以来连续5次降息，对于优质房贷客户而言，今年起5年以上住房商业贷款最优惠利率可由去年的6.6555％下调为4.158%。