(十堰房产网讯)

6月11日，武商集团人商百货北京路店开业，标志着北京路商圈开始蝶变，向繁华迈进。

　　对于一个成熟商圈而言，首先要有较大的人流密度和足够的人气,同时有较为成熟的交通网络；其次应该具备准确清晰的定位和衣食住行玩等多种功能。

　　从这个层面上讲，现在的北京路商圈与梦想显然还有差距。

　　聚焦北京路商圈系列②

　“8点以后，北京路上的的士都是‘有进才有出’，很多时候我们只能选择步行到柳林路或江苏路，否则干等无益。”

　　——零售商张先生

　　的士鲜至，公交不便，这是现阶段北京路全线的一个尴尬事实。

　　定位

　　北京路商圈的定位就应该为“非传统特色街”，而且是 “中高端”。

　　——本土资深策划人徐志刚

　　“如果结合地产来分析的话，北京路地产项目定位的中高端无疑和商业的中高端是高度契合的。”

　　——居然之家十堰店副总经理付剑威

　　成熟度

　　“人商百货迁址北京路，必将带动周边房地产业的更大发展，还将带动该区域的房屋升值和消费能力的提升，这样势必会吸引更多的商企加入到北京路商圈里来。”

　　——武商集团人民商场董事长贾国启

　　目前北京路沿线楼盘入住率不够，人气集聚不够，需要包括江苏路、柳林路等片区的人气支撑。

　　——东方明珠城市花园策划经理胡朝辉

　　北京路商圈目前属于 “被动型”培育，由强势品牌引导而成，这和五堰、六堰传统商圈没有区别。“当务之急，是需要化‘被动型’培育为‘主动型’培育，由政府来规划引导，而不再各自为政。”

　　——柳林春晓策划经理穆刚

　　交通便利度尚待提升

　　在“度假啦”网站，一位ID为“wangluna”的网友这样评价世纪百强雅阁国际大酒店：“酒店为五星，名副其实。唯一的缺陷是，如今该地域叫出租车极不方便，会误事。我原来订的2天，第一天出来叫车，等了35分钟才来……”

　　对于这一点，经常有应酬的零售商张先生深有感触：“8点以后，北京路上的的士都是‘有进才有出’，很多时候我们只能选择步行到柳林路或江苏路，否则干等无益。”

　　家住东风轮胎有限责任公司的王女士得知人商迁址后，不禁开始犯愁：“从东风到北京路目前还没有一趟直达车，只有坐4路车到老虎沟，再步行到北京路，走路少说也得十来分钟。”同样感觉不便的还有家住十堰老街的马先生：“到人商百货北京路店，要么乘坐29路车到香格里拉城市花园再步行，要么步行到客运南站乘坐15路车，再或者到公交二公司乘坐16路车，很不方便。”

　　的士鲜至，公交不便，这是现阶段北京路全线的一个尴尬事实。

　　调查可知，目前北京路共有公交线路9条，7路、12路、15路、16路、18路、24路、27路、28路和29路。其中，只有15路和16路全线运行，其余几路车运行区间均有或多或少的局限。

　　对于这一现状，武商集团人民商场显然准备充分。

　　公司董事长贾国启表示，在交通条件上，经过协商已与市公交公司达成意向，增加到北京路的公交车次和运营频率，在人商百货北京路店附近开设部分公交车次始发站。“此外，我们还将在人商六堰总部与人商百货北京路店之间开通免费直通车，最大程度地为顾客购物、乘车提供便利。”

　　除了公共交通上的瓶颈之外，路网建设同样也有不足之处。

　　焦点就在于连接北京路与人民路的几条路上，连接北京北路的江苏路和山东路，连接北京中路的柳林路，连接北京南路的上海路。虽然江苏路局部进行了拓宽，但道路设计上先天不足，在行车高峰期不堪重负。山东路由于途经东山苑小区，道路设计等级和承载能力亦较为低下。柳林路存在和江苏路类似的问题。上海路二期工程尚未完工。

　　调查采访中记者了解到，路网建设的成败对商业项目的运作影响颇大。东方明珠城市花园策划经理胡朝辉告诉记者，柳林商街所处的柳小巷由于未能和北京路打通，形成的断头路无疑给项目带来了不小的影响。

　　北京南路的解码是上海路。一旦上海路全线建成通车，和重庆路横向对接，与北京路形成十字交叉，北京南路的大学城商圈无疑将会迎来最大的交通利好。

　　不久的将来，如果这些瓶颈均被打破，那么是不是还有其它的问题存在？比如停车。

　　虽然人商百货与市体育中心达成意向，在后者外围提供部分车位以供泊车，而且北京路店门口也有较多车位，但记者12日晚在人商百货北京路店外围看到，道路两侧非机动车道和卖场门口全是车辆，拥堵之势已然呈现。

　　商圈定位尚需明晰

　　北京路商圈的定位是什么？

　　作为后起之秀，北京路商圈如何才能真正担负起引导和辐射作用？“准确定位”堪称重中之重。采访中，多位业内人士不约而同指出，引进先进业态、创新经营模式是关键之处。“商圈如果定位不清，极有可能导致新旧商圈之间产生恶性竞争，浪费商业资源；如果定位清晰且有所不同，能够将商圈的竞争优势和商业文化挖掘出来，对于整个城市的商业布局来说都是大有裨益的。”十堰世纪东方房地产开发有限公司策划经理麦天玉告诉记者，政府有关部门要建立有效协调机制，增强商圈的集聚效应和区域的整体竞争优势。

　　“从目前商圈的业态分布来看，北京路餐饮、酒店比重较大，比如紫荆花香格里拉大酒店、世纪百强雅阁国际大酒店、龙厨等，而巨头则为专业市场和百货商场，比如居然之家和人商百货。”本土资深策划人徐志刚认为，北京路商圈的定位就应该为“非传统特色街”，而且是“中高端”。

　　关于“中高端”的说法，居然之家十堰店副总经理付剑威持同样观点：“就拿我们居然之家来说，目标客户群就是细分出来的中高端客户，同样人商百货的精品定位也能印证这一点。”“如果结合地产来分析的话，北京路地产项目定位的中高端无疑和商业的中高端是高度契合的。”付说。

　　胡朝辉在上述观点的基础上提出，目前北京路商圈商业结构单一，终极定位应形成中高低端全面覆盖的商业业态结构。

　　采访中，有业内人士指出，以五堰、六堰为中心的旧商圈和北京路商圈之间不能简单复制，一定要做到错位经营，方能彰显特色。

　　据了解，错位经营是一种基于细分市场的商业经营理念。在同一商圈内部、卖场之间以及商圈与商圈之间开展错位经营，既能体现不同商圈的经营特色，又能为消费者提供细分化、多元化的服务，从而提升整个商圈的功能和等级。

　　商圈成熟度尚待培育

　　徐志刚说，目前北京路商圈已由原有的“北温南冷”向“北热南温”转变，要想完全成熟尚需假以时日。“包括居然之家、人商百货乃至未来同样重磅的商业巨鳄的进驻，可以说是对北京路地位的认同，成熟只是一个时间问题。”付剑威表示。

　　胡朝辉则认为，“北京路作为一个全新的商圈，完全成熟可能就在三五年之内，这主要取决于地产开发、商业业态及品牌等较高的起点。”胡告诉记者，目前北京路沿线楼盘入住率不够，人气集聚不够，需要包括江苏路、柳林路等片区的人气支撑。“就目前而言，北京路纯商圈的感觉尚不明显，”柳林春晓策划经理穆刚分析说，这主要是因为官方商业规划比重偏小，社区化倾向较为浓厚。“个人认为，商业和住宅一定要分离，否则前者对后者‘伤害’巨大。由于居然之家、人商百货等商业体自身优势很大，所以北京路的地段优势并未能起到决定性作用，这也折射出路段规模尚未形成。”

　　穆刚指出，北京路商圈目前属于“被动型”培育，由强势品牌引导而成，这和五堰（比如五堰商场）、六堰（比如人民商场）传统商圈没有区别。“当务之急，是需要化‘被动型’培育为‘主动型’培育，由政府来规划引导，而不再各自为政。”

　　同时，亦有业内人士指出，一个商圈的发展需要一个核心的商业中心带动，从目前的情况来看，北京北路和毗邻的香格里拉城市花园商业项目新城有了一定规模的集聚效应，同时位于北京南路的东方坐标城商业步行街即将形成相当规模的集聚效应。“一北一南两大商业集聚体，可以说是北京路商圈成熟的‘左膀右臂’。”麦天玉表示。

　　采访中记者了解到，人商管理层同样对北京路商圈不太成熟的现实关注颇多，并给予了行之有效的一系列举措予以弥补。

　　贾国启在新闻发布会上称，一个新卖场的成熟和被广大消费者认知、接受需要一个过程，但人商百货的迁址与外地入驻十堰的商业企业有着本质的区别。“经过20多年的发展，人商作为本土一个强势品牌在十堰市场占有率较高，在与消费者形成良好情感积累的同时，亦在业界博得了很好的信誉度和美誉度。”

　　目前十堰中心城区部分区域由于商业网点扎堆，从而造成了社会资源的浪费。“以五堰、六堰商圈为例，商业网点已过密过多，但仍然有新的商业网点相继进入；相反，在城区一些新开发的地方，如北京路等地商业网点较少，商圈有待培育。”贾国启表示，人商百货之所以迁址北京路，除了因为人民路上目前没有合适的经营场所外，一个很大的因素就是对北京路未来的商机充满信心。

　　即便如此，贾国启依然对北京路商圈有待培养和商业氛围亟需营造的现实作出了翔实的计划，并将在服务功能提升、商品定位、营销举措、宣传引导等方面做足功课。

　　对于北京路商圈的未来，贾国启有着自己的预期：“人商百货迁址北京路，必将带动周边房地产业的更大发展，还将带动该区域的房屋升值和消费能力的提升，这样势必会吸引更多的商企加入到北京路商圈里来，从而会有利于加速北京路新商圈的形成，并将对十堰商业资本合理、均衡分布产生积极的引导效应。”事实上的确如此，包括人商百货和居然之家在内的游入北京路的商业67532