(十堰房产网讯)

7月21日，市房管局在十堰城区2010年上半年房地产市场信息发布会上公布：根据6月下旬对城区21个不同地点、不同规模在售楼盘的抽样调查统计，城市中心区商品房销售均价达到4050元/m2（主要包括人民路、江苏路、朝阳路、北京路、公园路、东岳路沿线）。

　　这意味着十堰中心城区房价正式迎来“4000元时代”。

　　中心城区均价破“4”

　　十堰房价一直处于上行通道，这一点和国内众多城市一致。

　　根据市房管局6月下旬对城区21个不同地点、不同规模在售楼盘的抽样调查统计，城市中心区商品房销售均价达到4050元/m2，去年年底为3700元/m2，2008年为 2780元/m2，2007年为2550元/m2。

　　需要指出的是，十堰的城市中心区范围，主要包括人民路、江苏路、朝阳路、北京路、公园路、东岳路沿线。

　　与此同时，三大传统次中心片区已经破“3”抑或破“3”在即。

　　数据显示，火车站至顾家岗一带商品房销售均价为3200元/m2，车城路、车城西路、汉江路与红卫片商品房销售均价为2800元/m2。紧随其后的，是白浪片区，商品房销售均价为2700元/m2。

　　正所谓水涨船高。

　　对于已经破“3”的火车站至顾家岗一带，2009年的销售均价为2450元/m2，2008年同期为2006元/m2，2007年为1650元/m2。

　　与之相对应的，车城路、车城西路、汉江路与红卫片去年的销售均价为2560元/m2，2008年为 1834元/m2，2007年为1550元/m2；白浪片的销售均价为2000元/m2，2008年为1663元/m2，2007年为1450元/m2。

　　涨幅有目共睹。2009年，可以说是十堰房价大幅攀升的重要年份，而这也是由国内楼市宏观生态所决定的。

　　横向来看，宜昌房地产交易网数据显示，今年5月份，宜昌市主城区的西陵区、伍家岗区和开发区房屋均价每平方米约6140元。据襄樊市房地产市场信息发布平台显示，5月该市市区（不含襄阳区）住宅类商品房成交均价达3885元/平方米。

　　纵向来看，2004年前后，翔龙·世纪花园、香格里拉城市花园及武当国际园直接将十堰房价拉至2000元/平方米以上；2007年仲夏至2008年年中，十堰楼盘均价纷纷突破3000元/平方米大关；2009年5月1日，上海城第二季开盘均价率先突破4000元/平方米，十堰楼市4000元时代由此发轫。

　　什么支撑着高房价

　　是什么支撑着高房价？

　　品质是不容忽视的关键词。

　　湖北汇城置业有限公司营销总监李焰在接受记者采访时曾表示，马斯洛理论中的自我实现需求和楼盘品质的提升乃至楼盘价格的递加有着十分紧密的联系，当楼盘品质、价格和购房者的自我实现需求吻合的时候，也就是楼盘品质提升、价格增长乃至购房者自我实现需求最大化的时候。

　　据了解，2004年之前十堰很多小区都不具规模，开发设计很单一，大多为单体楼，没有任何景观和绿化，物业管理几乎为零。这样的楼盘为市民提供的只有最最初级的居住功能，根本没有一定层次上的审美上的愉悦和快感。后来，花园式小区有了景观，有了绿化，还有了开发理念和人文关怀，房价也才有了突破 2000元/平方米乃至 3000元/平方米的基础和支撑。

　　采访中，多位业内人士都对“品质说”持肯定意见：品质的提升是房价攀升的根本原因，10年前乃至5年前的楼盘品质和现如今绝对不可同日而语，所以价格也不具可比性。

　　十堰资深策划人徐志刚认为：“纵向比，随着区域经济发展速度的加快，包括十堰在内的任何一个城市的房价均呈现上涨态势；横向比，和同等规模同等级别的城市比，如襄樊、宜昌和黄石，十堰在开发成本不菲的基础上房价水平是相对较低的。”

　　湖北永兴房地产开发有限公司策划经理余伟认为，土地成本、拆迁成本、建安成本、税费成本、建筑成本、推广成本、管理成本乃至不可预见的成本是助推房价上扬的几大主要因素。

　　这一点也是很多从业人士想表达的观点。

　　据了解，十堰土地资源稀缺，竞拍成本高，尤其在中心城区更是如此。旧城改造拆迁密度和难度大，拆迁成本自然也高。建筑安装成本增加，尤其是建材、人工成本近两年上涨较快。政府针对房地产行业出台的各种征收费用的新政策，使开发项目前期费用（如城市基础设施配套费、水电暖配套的报装费、墙革、人防、消防、绿地、规划设计费、白蚁治理、税费等）成本逐年增长。此外，诸如销售推广、运营管理、品质提升及一些不可预见因素的费用亦呈现上涨态势。

　　“房地产行业是高风险行业，开发企业要生存和发展，运作一个项目是要盈利的。‘羊毛出在羊身上’，成本的增加，最终都会转嫁到房价中。”余伟坦言，在中心城区房价突破4000元并非天价，需要客观分析和理性看待，“从长远来看，地段的稀缺和产品的高端，使房价依然趋涨。”

　　事实上，中心城区房价领跑当地楼市对于每个城市都是必然，这是由中心城区的自身特点决定的。“十堰购房者为什么看好人民路、朝阳路、江苏路、东岳路等路段？两个字：成熟。”徐志刚认为，上述路段构成了十堰城市的中心区域，交通、教育、医疗、文化资源优势突出，加之土地、区位、品质方面的稀缺性，相关项目与其它路段相比自然具备无可比拟的优势。“大量潜在客户的支撑是中心城区楼盘价格领跑的另一重要原因。”

　　提升品质是破解之道

　　对房价最为敏感的，当属消费者。在本刊年初所作的一次置业调查中，对于中心城区逾4000元的价位和各次中心片区3000元上下的价位，53.3%的被调查者所选择的“理想的商品房价位”是2500-3000元。

　　绝大多数的购房者都希望在中心城区置业，但该区域的商品房均价显然超出很多购房者的承受能力。其实这一点很好理解，由于十堰带状城市格局使然，以人民路、朝阳路及北京路为核心的中心城区在交通、配套、教育等方面的优势无可比拟，所以该区域理所当然地是绝大多数购房者的首选。

　　按照国际通行规则，住房总价是家庭年收入的3-6倍，十堰房价对于普通市民而言显然较高。按一户普通工薪家庭总收入5万元计算，住房总价为30万元左右在可接受范围。

　　市统计局综合科科长朱新永在接受本市一家媒体采访时曾表示，当前十堰房地产价格与一二线城市相比不算太高，但与本地居民工资收入相比明显偏高。

　　由此，很多置业者脸上的表情都很困惑。同时，对房价敏感的还包括开发商，面对中心城区均价破“4”的现实，很多业内人士并不愿意谈及，但却无一例外地指出：房价上涨亟需对应的破解之道是品质提升。

　　“虽然十堰楼市已经走过了近10年时间，但在我们回顾整个发展历程时却会尴尬地发现，世纪花园依然是令许多人心悦诚服的品质标杆之作，”一位不愿具名的策划人士表示，看一看十堰楼市有哪些楼盘在容积率、在建筑密度上有大的作为呢？而这两个指标恰恰是居住舒适度的重要考量数据，同时也是楼盘品质的直接反映，是房价是否物有所值的硬杠杠。

　　采访中，多位营销人士坦言，近年来十堰房企在商品房某一层面的功能性上确实下了一番工夫，比如户型的创新、配套的完善以及物业的进步都是证明。“但毋庸置疑的是，十堰的房地产制造仅仅只是局限于‘造产品’，而非‘做作品’，品质自然大打折扣。”

　　即便如此，有一个共识是：十堰房企的创新精神相对匮乏。“虽然近年来也引进和推广了很多景观和概念，但不得不承认的是，同质化严重。”有业内人士指出，房地产行业是一个不具备严格知识产权的行业，任何户型、景观乃至概念稍加修改甚至全盘照抄都可以拿来为我所用。

　　一位传媒运营总监则表示，关于这一点其实也很好解读，我们就是要看房价上涨的那一部分成本比例是多高？品质比例是多高？水涨船高的比例又是多高？

　　“其实买房子和其他购物一样，消费者买的是物有所值，只要他觉得房子值这个价就会出手。所以，房企应该在产品线上多下工夫，多提升品质，并使之成为房价真正的支撑点，而不是随行就市的跟风炒作。”某营销经理一针见血地指出。

　　而对于消费者而言，在直面高房价现实的同时，亦应理性评估置业购买力。

　　徐志刚认为，在市场化机制下，房子是一种商品，因此肯定会存在价格上的差异。“消费者应该量力而行，有支付能力购买中心城区的就买中心城区的房子，只能够买次中心片区的就买次中心的，家庭困难的可以通过经济适用房、廉租房的方式解决，刚刚参加工作不久的年轻人不妨以租房作为过渡。”