(十堰房产网讯)

在一系列新政出台后，一季度的预售许可登记和市场反应与之前相比，可谓冰火两重天；房价涨幅也明显趋缓。这既与全省各主要城市“价滞量跌”的特征相符，也说明“新国八条”实施近三个月来最大的调控效应显现。

　　一季度：楼市遇“寒流”

　　如果以新政出台为界的话，预售许可登记量可谓冰火两重天。新政出台的1月，7家项目加上2010年12月底登记的4家项目共计11家之多。其中，体量以“万”计的大项目包括日盛·中央华府、东正国际三期、上海城等品质大盘，同样也有中东国际、人和晶座、水木清华、山水龙城等新生力量。之后的2月份，预售许可登记却仅有翔龙·四方新城一家。

　　相对而言，3月份的预售项目登记比较活跃，包括柳林春晓、冠城世家、翔龙·四方新城、维也纳商业广场、明想·凤凰香郡、人和晶座及金鼎·凤凰城。其中，柳林春晓三期体量达6万余平方米，冠城世家和维也纳商业广场则分别为2万余平方米，翔龙·四方新城则和2月份一样同为1万余平方米。除此之外，其他项目多为数千平方米，甚至数百平方米。

　　4月份目前仅有仁和花园一家取得预售许可，体量仅千余平方米。

　　调控前，项目密集，销售看好

　　那么，一季度实际市场表现是否和预售许可登记一致呢？

　　回望不难发现，1月十堰楼市放量颇为集中，市场表现亦较好——1月8日，东正国际三期MOCO组团1号楼开盘，共推出600余套房源；1月16日，山水龙城二期发售，共推出132套中小户型房源；1月20日，上海城20号楼面市，70余套房源全部为151㎡和174㎡的大户型；1月21日，中东国际342套精装房源入市；1月22日，东正国际三期MOCO组团2号楼开盘，房源共288套；1月25日，金鼎·凤凰城悦府销售启动，48套房源……

　　在价格上，1月份单价最高为东正国际三期8900元/㎡，均价最高则为上海城7200元/㎡，其次为中东国际精装房的6500元/㎡和东正国际三期2号楼的6200元/㎡……

　　那么，很多人会关心一个问题：1月份十堰房价走势如何？

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　　十房网监测数据显示，1月份共有14家楼盘价格上涨，最大涨幅是上海城的18%，均价每平方米上涨1100元。紧随其后的是观岳广场和山水龙城，均价每平方米上涨1000元，涨幅分别为22%和31%。统计指出，涨幅最后一名为水木清华，均价每平方米上扬100元，涨幅为2.5%。

　　本阶段，入市项目可谓密集，房价上扬势头鲜明，销售业绩亦可圈可点——东正国际三期MOCO组团1号楼一周内整体销售额逾1亿元，整个1月份整体销售率逾六成，山水龙城二期当月销售过百套，上海城20号楼销售则过半……

　　调控后，成交下降，市场降温

　　当时，新一轮的宏观调控可以说是箭在弦上，蓄势待发——1月26日，“新国八条”出炉；1月28日，沪渝房产税试点启动；2月9日，央行2011年度首次加息……

　　三度调控政策叠加的直接反应是，北京、上海、深圳等国内房地产一线城市在2月第一周成交量均有明显回落，部分城市甚至出现一周成交量跌至个位数的现象。同时，众多一线和二线城市楼市在春节期间纷纷降温，十堰也不例外。各在售楼盘节后第一周有一定客户拜访量，但成交数据多以个位数计，更多则为零。

　　楼市调控重拳之下，国内商品房销售在2月大幅下滑。在中国指数研究院监测的35个城市中，楼市成交量下滑的城市超六成，12个城市跌幅在30%以上，4个城市成交量跌幅超过50%。

　　可以说，在“新国八条”新一轮宏观调控的影响下，2011年春节后的楼市表现乏力，鲜有项目入市，即便有也是低调异常，观望情绪浓厚。

　　2月份作为“新国八条”出台之后的第一个月份，房价又出现什么变化？

　　据十房网2月份的统计数据显示，期间共有7家楼盘价格上扬，最高上涨950元，最低上涨100余元。万隆国际商城均价每平方米上涨950元，涨幅15%。紧随其后的是凯旋银座和天麟时代广场，前者上涨 400元，涨幅10.5%；后者上涨300元，涨幅5.3%……

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　　3月的十堰楼市平静如常，直到当月月底3个项目的集体动作，才让整个市场有了点生机。

　　3月26日，柳林春晓二期“福卡”开始接受全城认筹，同日凤凰香郡加推一期五组团6号楼花园洋房，尚景春天营销中心正式对外开放。在3个项目中，以柳林春晓姿态最为高调，凤凰香郡的加推则颇为低调。这并非个案，比如日盛·中央华府二期御景座和御玺座发售，低调开盘的冠城世家、翔龙四方新城和维也纳商业广场……

　　记者了解到，凤凰香郡6号楼面积区间为122-191平方米，30套花园洋房，均价6500元/平方米；日盛·中央华府二期御景座御玺座主打中大户型，房源共计50套，面积99-220平方米，均价7500元/平方米；冠城世家共推出211套房源，面积区间50-144平方米，均价6100元/平方米。

　　市场表现如何？最新统计数据显示，凤凰香郡6号楼还剩4套房源，日盛·中央华府则销售过半，冠城世家销售逾三成。

　　那么3月份十堰房价又如何？

　　十房网统计数据显示，当月价格有所变动的7家楼盘全都呈现上扬态势，但幅度有所放缓。涨幅排行榜显示，最高者为东方明珠城市花园二期，均价每平方米上涨800元，涨幅11.8%。据了解，东方明珠城市花园二期处于尾盘销售阶段，所剩房源多为复式住宅。此外，名城港湾和南洋国际花园均价每平方米分别上涨500元和300元，涨幅为13%和6.1%。

　　“一季度房源不多，没有量的体现，市场也就没那么好看。”湖北十堰柳林春晓投资有限公司策划经理穆刚表示，之所以会出现高调和低调的区分，这一点由企业行事风格决定，在很大程度上高调都是试探市场反应。

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　　一位不愿出具姓名的业内人士表示，一季度的十堰楼市可以说是“春天里的冬天”，是成交量的“冰封期”，但价格并没有如公众预期出现下探态势。

　　该人士分析说，一季度特别是新政出台之后，公众的政策幻想和开发商对价格杠杆的审慎把握形成对峙，市场处于僵持期。

　　事实上的确如此。房企的审慎态度决定了一季度的市场大环境。

　　省住建厅4月11日公布的统计数据显示，一季度，我省房地产开发投资341亿元，环比下降34.9%。开发企业对房地产的投资普遍趋于谨慎，土地购置面积为289万平方米，环比下降49%，同比下降1.8%。

　　全省13个主要城市城区新建商品房销售面积为497万平方米，环比下降16.8%。荆门、鄂州、恩施等市州城区新建商品住房销售均价较去年年底小幅下滑；荆州、十堰等市城区新建商品住房销售均价与去年年底基本持平。

　　二季度：

　　难现“小阳春”

　　目前，4月已至中旬，二季度的十堰楼市目前尚无动作。据记者了解到的最新消息，柳林春晓二期已定于4月23日开盘，房源共计290套左右，面积区间为81-172平方米。

　　而原计划4月中下旬入市的阳光·栖谷一期二组团，据相关负责人透露，3号楼将于5月中旬加推，7号楼将于6月中旬加推。

　　本月有望入市的尚有北京小镇三期，该项目将推出16号楼和18号楼，房源共163套。

　　尚景·春天首批房源将于5月份上市，由4栋16层的高层组成，共270套，主打中小户型，面积区间为58-134平方米。

　　另据了解，铸邦·红果林二期预计将在本阶段加推，房源300余套，面积区间88-160平方米。美林香榭1号楼亦预计月底上市，房源共50套，为中等户型。

　　受工程进度限制，凤凰香郡一期六组团7号楼预计将于7月份推出。据了解，7号楼为32层高层，房源420套，以中小户型为主，面积区间为62-108平方米。

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　　值得关注的是，东方明珠城市花园三期“荣域”的入市节点初步定于下半年，项目主打中小户型，房源500余套，面积在60至130㎡之间。

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　　二季度市场将会有何表现？穆刚认为，二季度预计房源充足，尤其是北京路上房源充足，会是价格战和销售战的开始。“经济向好，刚性需求会在局部得以体现。”

　　凤凰香郡销售经理胡华烟则认为，预计二季度初期市场表现平稳，工程进度决定部分小盘资金链出现问题而需要变现，同时大盘并不会一味地等待和观望。“总的看来，‘小阳春’的出现不大可能。”胡华烟表示。

　　“预计二季度整个市场升温不会太快，透支型的恐慌性需求和改善性需求在宏观调控下得到抑制，但也不排除部分支付能力强的刚性需求客户释放能量。”一位不愿出具姓名的业内人士表示，且任何政策落地都会有一个滞后周期，就目前来看无法得到体现。其强调，国家宏观调控无非是两个“拳头”——一为抑制需求，比如提高置业门槛，收缩信贷政策；再就是增加供应。

　　房价走势又会如何？特别是在3月28日我市公布了2011年度的新建住房价格控制目标为不超过地方生产总值和城镇居民人均可支配收入的增幅之后呢？

　　“姑且以12%而论，实际上政府并没有给出一个确切的数字。”该业内人士分析说，“如果后期调控乏力，市场升温，这个目标就有可能被突破；如果需求继续被抑制，市场僵冷，房价控制目标可能会低于这一标准。”

　　其指出，不能排除的一点是，品质大盘的价格走高和上扬是有可能的，但是这比的是房企的“内力”。“在房地产市场高速发展的情况下，品质可以说是被忽略的，而且品质提升的速度是远远低于价格上涨的速度的，”该业内人士一针见血地批评道，“这是不公平的，同样也是不健康的。”

　　该业内人士表示，而在调控当前的环境下，品质就会被凸显出来，差异化生存是调控对房企的最大威慑，逼着企业去提升品质和创新产品。