（十堰房产网讯）

2012年6月8日，央行三年半来首次降息，部分地方政府进行了利于刚需购房者的政策微调，十堰楼市也出现了相关市场反应，大部分城区在售楼盘在6月份迎来了成交回暖，市民的购房意愿和对未来房价上涨的预期达到高峰。

　　时值7月，回望2012年上半年的十堰楼市，业内人士大都以“市场冷热交替、房企价格探底”来形容。而对购房者来说，这半年来不论是做看客观望、出手买房，或是团购低价房，茫目的跟风显然不是应该有的楼市表情。购房者应以裁判员的心态来看待市场，并决定这场持续将近两年的楼市博弈的最终结果。

　　市场：走出低迷 六月回暖

　　土地市场供应放开以后，2010年十堰的土地拍卖市场也迎来了质与量的飞跃，房地产市场随之迎来快速发展期，各类楼市产品层出不穷，十堰房地产业正处于上升发展阶段。

　　2011年，十堰楼市迎来两个重要转折点：其一，2011年1月26日，“国八条”出台，国家对房地产业进行宏观调控、优化调整；其二，2011年6月28日，本市一新盘开盘，在销售未达到预期后，该房企开始针对本市企事业单位进行团购，团购价格和开盘价格相差甚远，房子的品质也截然不同。

　　此后一直到2012年5月，十堰楼市成交量持续萎缩，整体呈现一片低迷景象，去售楼部看房的客户明显减少，大部分刚需购房者持观望态度，虽然3、4月份有个别楼盘出现“小阳春”现象，但十堰楼市依然未能迎来购房高峰。截止到5月底，全市仅9个楼盘入市，供应量比2011年同期下降明显。

　　进入6月份，十堰楼市出现了自2011年下半年以来的第一次市场回暖，入市量、成交量，无论是环比还是同比都有了较大程度的回升。

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　　据记者不完全统计，6月本市有6个项目开盘，即天顺凯旋二期、畔山林语二期、华神·福嘉苑、东城之星、腾龙湾、翔龙·四方新城。近期，新亮相的项目有3个，包括桃源御品、御龙港湾、成邦·花世界，入市量、开工量增加明显。

　　同时，在城区44个在售楼盘中，有17个楼盘6月份的成交量增幅明显，“6月份阳光·栖谷售出了80余套住房，相比5月份，成交量增加了一倍以上。”阳光·栖谷销售经理王琳告诉记者，同样出现明显回暖的楼盘还有6月30日开盘的翔龙·四方新城，“开盘后已有280套的销售业绩。”该项目策划经理徐海飞告诉记者。

　　6月份，成交量增加明显的项目还包括铂金广场、东正国际跃层小户型、东山学府、水木清华、龙津大厦、日盛·中央华府二期、泰康花园、信实园上、尚景春天、春华嘉苑等。

　　“十堰市场6月份的回暖在一定程度上缓解了开发商日益吃紧的资金链，同时提振了开发商对后市和项目的信心，”十堰楼市民间资深观察员分析说。6月份的市场回暖可以说是2012年十堰楼市的转折点，市场在速冻与回暖之间犹如变脸般迅速。

　　那么，这次回暖是不是政策触底、市场反弹的信号？十堰楼市会不会出现复苏上扬的长期趋势？市场是否有结构性变化？要准确判断后市，必须对楼市现状有理性和清醒的认识。

　　总结这一波楼市销售量回升的原因，湖北汇城置业营销总监李焰分析称，十堰是刚需城市，刚性需求是市场定量，对房产的需求也比较固定，主要包括改善型置业和婚房置业等。2012年上半年，当项目纷纷开始进行“促销战”时，这些一年来积累的刚需会在政策和环境的变化下进行释放，使项目提高销售量。

　　十堰楼市民间资深观察员则认为，销量回暖首先是开发商以价换量的结果，其次是本市的刚需购房者开始了释放，再次是项目（尤其是新项目）延长了蓄客销售周期的结果。

　　在历经一年多的调控和低迷之后，新上市项目的开发商大都调整了对项目的盈利预期，不再以拖和等来幻想市场会再度升温，而采取了随行就市的办法，主动调低身价，争取刚性需求客户，如：阳光·栖谷二期开盘时，价格与一期对比相差无几；万秀城目前正在进行大范围团购；东方明珠城市花园最先推出特价房；畔山林语二期开盘高调打“价格牌”，以量为先……

　　这些市场现象都说明了十堰楼市整体价格走势有了一定的下调，这些主动让利的项目也重新掌握了市场主动权，在最大限度内网罗到了对价格敏感度较高的客户群体，房企对去年累计到现在的刚需群体进行了主动吸收、消化。

　　在市场低迷时，各项目的销售周期也会延长，过去一个项目仅用2个月的时间预热，但从近期已经开盘或者即将开盘的项目来看，不少项目的售楼部早在半年前就已经开放，蓄客时间超过了3个月，甚至半年。这样推迟入市的结果，是当项目开盘时销售量会有一个比较好看的数字，可以树立项目的市场形象。但实际上，这都是以延长销售时间、增加运营成本、考验房企资金链为代价的。

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　　开发商：优惠促销 见好就收

　　“团购开场、价格见底、房企通过各种促销来达到销售预期。”阳光·栖谷招商部经理景波这样形容上半年的十堰楼市，2012年第二季度，市场呈现不乐观的状态，6月份成交量开始增加，预计下半年是整体回暖，十堰房价也在平稳中略有下降。同时，购房者原本只关注价格，漫长的观望期让市民有时间更仔细地选房，从关注价格逐步转为关注地段、配套、物业、品牌等要素。

　　在成交量继续回暖的基础下，“最先出现的现象将是房企优惠逐渐减少、取消。”北京路一楼盘销售经理告诉记者，优惠措施的推出是为了应对市场低迷、成交减少和房企的资金链压力，如果成交回暖、房企压力减小，那么相关“以价换量”的措施也会改变。

　　对于十堰楼市的“以价换量”，业内人士之间意见不一。何谓以价换量？购房者普遍认为，就是开发商“以价格让步来换取成交量的增加”，但对2012年上半年的十堰楼市来说，以价换量名不副实。“十堰楼市上半年的状况和全国整体市场状况并无二致，和一、二线城市相比，十堰楼市并未出现购房者所期待的开发商整体都开始进行以价换量。到目前为止，市场总体价格仍然坚挺。”十堰楼市民间资深观察员分析，在调控依然吃紧的状态下，不痛不痒的优惠促销战不足以吸引观望期的购房者，真正以价换量的代价是开发商不愿意支付的。

　　从经验来看，十堰楼市主流畅销楼盘的月均销量一般在25套到35套之间。2011年第三季度到2012年第一季度，这半年间月度销量突破15套的楼盘凤毛麟角，月销突破10套的楼盘也屈指可数，虽然成交低迷，但大部分开发商依然不愿意进行大规模的“以价换量”。

　　业内人士指出，我市开发商多数为项目型开发，缺乏整体发展战略，无后续土地储备，金融杠杆使用不足，自有资金相对充足。这些特征决定了，通过牺牲利润来换取销量和现金流的方法被多数开发商视作“不到山穷水尽绝不愿采用的下下之策”。因此，大规模的以价换量基本难以实现，尤其是在近期成交回暖的市场状况之下。

　　以价换量的理想结果是取得总量的成功，单价和数量是影响总量的关键因素，在促销战不奏效的情况下，针对企事业单位的团购成为不少房企的新促销方式。对购房者来说，优惠促销和团购活动依然不能满足自己的购房需要。“最近去万秀城和阳光·栖谷看过房子，万秀城的3号楼对银行员工开展了团购活动，阳光·栖谷的11号楼对医院职工开展了团购活动。但我既不在银行工作，也不在医院上班，要买这两个楼盘的房子还是要依照他们常规的市场价。”准购房者小何向记者抱怨，显然，团购活动并不能让所有购房者受益。

　　对房企来说，如此以价换量，成交数量也是很有限的。同时，在团购促销中，容易造成购房者只关注价格而忽视品质的后果。业内专家分析，以价换量，就是人为地再次将购房者的需求提前释放，也是在鼓励市民进行透支性消费。湖北汇城置业营销总监李焰表示，这样做有两方面疑虑：其一，购房者受益了价格，会不会以牺牲房子的品质和质量为代价？其二，房企的以价换量，能否取得总量的提升？

　　可以预见的是，透支需求的直接后果是产品功能提升速度的放缓，以及未来市场需求的断层。

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　　购房者：跟风观望 匆忙入市

　　从市场表现来看，市民的购房热情和对房价上涨的预期都在增加。景波分析，在过去半年，十堰房价是平稳且略有下降的，上涨势头也从2011年10月推迟到了2012年7月，预计会在10月再次出现变动。

　　也有业内人士分析，在市场出现回升的正面信号鼓舞下，部分开发商一度跌落的价格信心和市场信心得到了刺激和提振，会坚定锁定房价、拖延待变的心态，使十堰楼市下半年再度出现冷淡降温、第四季度再度出现价格下探的现象。如果是这样，开发商和购房者将进入新一轮的观望、博弈和相互疏离，2013年元旦前后会重复现在6、7月份的小幅度销量提升状态。“如果10月份市场状况持续不温不火，进入11月份以后，迫于项目资金压力和对市场回暖缺乏信心和耐心，个别开发商会再次采取‘积极出货，以价博量’的策略。”十堰楼市民间资深观察员预测2012年下半年走势，在市场价格缓慢走低，年度出现松动的情况下，销售量会因各楼盘性价比的不同出现一定的回升，11月和12月将成为今年第二次市场波动期。

　　那么何时才是合适的购房时机？购房者在经历了上半年的观望后，又该以何种心态面对下半年？“看准心仪的房子，等待优惠，如果7月等不到，就等10月。”准备购房的小何告诉记者，“不买房不知买房人的苦，这是件让人不断后悔的事情，唯一可做的，就是在买房前理性判断形势和房子的优劣。”

　　业内人士则提醒，对于刚需购房者来说，跟风观望和匆忙入市都是不理智的，购房者是决定市场表现的最终因素，能判定市场走势和房企优劣。在观望期挑选房子，在市场低迷期出手购房，或者是市场节点附近购房，显然是比较合适的时机。而挑选房子的关键词先后排序应该是：地段、品质、户型、梯户、容积率、价格、配套、物业、景观、圈层等等，而非价格一个因素。