（十堰房产网讯 ）

从2011年3月28日至今，十堰市《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）颁布实施已近一年。在这期间，十堰楼市姿态相对淡定，而以一年时间的中点为界，楼盘营销受新政影响较大，新房成交量普遍下滑，在售楼盘房价基本停涨，新盘入市定价更为谨慎，购房者保持观望，普遍看跌未来房价走势。

　　业内人士分析，最近全国各地频繁出现疑似“救市”的政策微调，但楼市新政在短期内并没有暂停执行或者改变的意思。十堰虽未限购，但已看出调控效果，房企在这一点上会异常敏感并积极改变营销策略。可以说，行政手段和货币政策的叠加影响，削弱了很多人对十堰楼市的信心。

　　在十堰购房群体中，刚需自住型仍占据主流。在《通知》下发将满一周年之际，他们的需要被市场满足了吗？这些刚需族们能否迎来自己的春天？十堰楼市的2012又会迎来怎样的景象呢？

年入4万存9年才能买套房

　　一个普通家庭如果年总收入为4万元，要购买一套80平方米的住宅，那么按照2011年十堰市商品房整体均价4420.17元/平方米计算，房价收入比约为8.84。

　　“促进房价合理回归，保障合理购房需求”，是2012年楼市调控准基调，较之2011年的“保持房地产市场稳定健康发展，房地产业平稳有序发展”，更加明确了房价的调控目标。

　　业内人士分析十堰楼市受调控影响之后的情况，首先政府是用行政手段来调整供需关系，从市场角度入手来达到调控目的。之前的房地产业处于高速发展下的不健康状态，调控之后，市场陷入低迷，购房者陷入观望纠结，还有很多人在质疑这个行业的未来。

　　于是到了现在的2012年初，“高房价”终于低下了高贵的头颅，在发展趋势上部分达到了政府预期，而调控的最终目的，是要“居者有其所”，不能因为房价问题而降低了人们的生活幸福指数。

　　十堰阳光房地产策划人景波说，《通知》在对楼市调控的一年中，市场经历了3个阶段。

　　调控初期：市场方面有抗体，有政策、无效果。

　　调控中期：陷入开发商卖不动房，政府卖不动地，房子卖出去、钱难收回来的尴尬境地。

　　调控末期：也就是近期，首套房利率的调整，为市场似乎指明了正确的方向，那就是要让刚需族的购房需求得以适度释放。

　　总的来说，政策很给力，市场很无奈，价格依旧停在那里。没有房住的，还是没房住。

　　《通知》的调控目标定位为房价涨幅低于GDP增幅。那么，十堰普通老百姓要将收入存多少年才能买到一套房呢？

　　国际上以房价收入比来衡量房价是否合理，按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3—6倍为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

　　也就是说，一套商品房的总房价相比一个家庭的年收入，若是3—6倍才较合理。

　　据《长江商报》报道，2011年湖北城市居民人均可支配收入或增13%，全省地区 GDP增长14%。

　　而十堰市统计局数据显示（数据来源：十堰市人民政府门户网站），在2011年的前三季度，我市城市居民人均可支配收入为 13240.06元 ， 同 比 增 长10.01%，扣除价格因素，实际增长3.7%。农民现金收入2852元，同比增长24.55%。

　　居住消费依然呈上升趋势，人均居住消费支出为968.52元，增长15.54%；家庭设备用品及服务消费持续增长，人均家庭设备用品及服务消费支出为804.06元，增长10.74%。

　　一个普通家庭如果年总收入为4万元，要购买一套80平方米的住宅，那么按照2011年十堰市商品房整体均价4420.17元/平方米（数据来源：十堰市房管局） 计算，总 房 价 是353613.6元，那么房价收入　　比 为 ：353613.6/40000≈8.84，高于国际惯例3—6倍。业内人士分析说，十堰大多数居民及购房者的年收入差距并不是很大，十堰的中产阶级群体应该是占最大比重的，真正富有和低收入家庭占据少数。而在中产阶级家庭中，年总收入一般都高于平均数。而且因为大部分人都在做跟汽车产业有关的行业，所以居民的购买力、还款能力以及对未来市场的信心还是比较高的。

　　◎小知识

　　房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入

　　合理回归 归于何处一是发展商的心态要回归；二是十堰楼市的买卖双方供求关系位置应该回归；三是楼市产品真正价值、价格的回归。

　　据国家统计局公布的1月份房价指数显示，70个大中城市房价首次出现环比零上涨。十堰业内人士也称，从2011年6月到2012年3月，十堰房价基本停涨。

　　十堰楼市民间资深观察员分析，十堰经过一年的楼市调控，目前投资型购房群体和恐慌性透支购房群体已基本退出，目前主要还剩下最刚需群体——“没房子活不了的人”，以及改善性需求群体——“没房子过不好的人”。

　　而投资型需求者和恐慌性需求者买不买房，主要是在观望最刚需和改善性需要购房者。如果房价持续上涨，那么处于各种各样的考虑，他们也会跟风购买。

　　目前符合最刚需购房群体心理价位的房子大多集中在天津路、浙江路、北京南路、火车站片区、凯旋大道、红卫、十堰经济开发区等区域，单价区间在3000—5000元。

　　湖北汇城置业有限公司营销总监李焰说，十堰的房地产商首先应该感到庆幸，我们所面对的市场，仍然是以刚需自住需求为主的市场。在“严冬”的情境下，房企应该痛定思痛，思考如何用自己“渐长的本事去坚持做最好的房子”。

　　从房地产业发展史看，十堰楼市仍处于初级市场，鱼目混珠的特点也比较明显。2012年初的个贷有所放松，一定程度上缓解了开发商的资金压力，那么在这样的情境下，我们的地产人士应该更加精益求精，而非质量求次、价格求高。

　　李焰分析说，十堰楼市的合理回归，要有三处回归：一是发展商的心态要回归，各行业的利润值应该有它特定的标准，不合理状况和不合理利润应渐渐消失；二是十堰楼市的买卖双方供求关系位置应该回归，十堰的保障房、低端产品供应量应该增加，高端产品减少，而中端产品应占最多；三是楼市产品真正价值、价格的回归，楼盘不能跟风涨价，应该根据自己的产品特点合理定价。如此，才能真正满足刚需购房者的需要。“严冬”凛冽，每个房企都应有适合自己的生存模式，保持自己旺盛的生命力。每位购房者都应保持平稳的心态，不再盲目看涨看跌，把房子当做真正需要的消费品，理性观察后根据需求再出手。