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注意,民法典首提“居住权”!影响有多大?

2020-06-01 10:01:02 来源:国民经略 点击 评论

新中国首部民法典正式问世。 

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民法典物权编的一大亮点,是增加规定“居住权”这一新型用益物权。明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。

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在我国,房屋所有权、土地使用权合二为一我们对房屋本身享有所有权,对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权,住宅70年产权到期可自动续期。(参阅《自动续期!70年产权,一锤定音》) 如今,在房屋所有权、土地使用权之外,又多了一个“居住权”,究竟意味着什么? 

01

 居住权,不是那么简单。 

根据新规,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。


 

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这相当于在房屋所有权之外,新设立“居住权”。不过,居住权只能保障居住权利,没有继承乃至转让的资格。 即便如此,房子只要设立了“居住权”,即使没有房产证,也可长时间乃至终生居住。

新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变“居住权”已经存在的现实,没有权利赶走居住权人。 居住权的期限,可以自行设立,5年、10年、20年均可,也可是终生。如果是终生有效,那么不到去世,居住权就不会消失。 需要说明的是,不是长期居住就能获得“居住权”。

根据新规,居住权须由房主以书面形式订立合同,同时向登记机构进行登记设立,所有人对此拥有决定权。

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前不久,深圳爆出热门事件,有女子时隔28年后,突然想起在深圳有套房。上门发现,这套房已有陌生住户住了10多年。 显然,即便陌生住户在里面住了28年,也不等于就获得了“居住权”。 业主只要没有主动设立“居住权”,居住权益就不成立。 

02

居住权的设立,影响将会十分深远。 

老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。 

如果“居住权”是终生的,保姆或亲戚可以住到自己去世为止,子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得再次用于出租。 当然,保姆或亲戚只能居住,没有资格进行转让买卖,其子女也无法获得继承权。 

至于居住要不要另付租金,这要看当时约定。如果没有约定,一般都是无偿的。 这只是一种可能存在的应用场景。未来,“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域:婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。

其一,男女结婚,婚前财产为个人所有,要不要加名,往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在,提供了新的解决方案:给另一方居住权,而不用让出所有权。

其二,公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有,而住户只是租赁关系,基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”,无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

其三,这几年,“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老,是指老人将房子抵押给金融机构,获得养老金直到去世。一些机构以此为名,骗取老人房产,导致老人不知不觉中房产被贱卖,最终赔了房子又失去了住所。 如果在签订“以房养老”协议的同时,保障老人居住权,不到去世,这一权利就一直存在,有生之年谁都无法剥夺,这无疑能让许多金融骗局无处藏身。 …… 显然,居住权的存在,能够保障部分弱势群体的权益,但也必然对房地产市场带来相当影响。

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03

居住权的到来,让房产交易变得更加复杂。 过去房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来,房产查册,还要看是否存在“居住权”,一旦存在居住权,房产交易就不是那么简单了。 毕竟,居住权与所有权分离,两者同属用益物权,权益关系相当。居住权的到来,相当于给房产加上新的“负担”,有了“负担”之后,房产交易必然受到影响。 这与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”,但租赁只是合同关系,最高租赁期限不得超过20年,且存在房屋收益,即便法拍房存在长期租赁合同,也不是无刃可解的。 

居住权,更进一步。 

居住权的时间期限,理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时,居住权无偿是原则、有偿为例外,不约定就不会存在租金收益。 

同时,还有一些问题有待司法解释进一步明确:

其一,居住权与所有权分离,那么新设居住权的房子,其入学权益、落户权益归谁所有?

其二,未来一旦开征房产税,到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳?

其三,一些老赖借“居住权”逃避债务,在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁?

无论如何,未来房产交易,必须考虑到居住权的存在,这是房产交易最不容忽视的变量。


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