(十堰房产网讯)

8月底，万科上海旗下8个楼盘集中展开“限时认购”优惠活动，其中金色雅筑楼盘的剩余房源较前期打8折，并另有10万元的优惠；而白马花园的余量清盘一次性优惠也达7到8万元。9月3日，万科杭州旗下4个项目推出为期12天的“青年置业计划”。活动期间，4个项目共226套房源价格下调，最低约7.5折，率先在全国范围内掀起了降价促销大战。

　　而恒大地产则宣布，国庆期间将在全国范围连续推出13个新盘，开盘首日13个新盘都将以8.5折优惠销售。不仅如此，对于有的项目，如果购房者在预售期认筹，还有开盘前认购1万抵3万，送每平方米价值1500-3000元全套装修的优惠。

　　广东深圳地区的楼盘也是延续今年以来的降价趋势，降上再降。龙头地产公司的优惠促销行动很快就引发了其他房地产开发商的加入，优惠折扣活动此起彼伏，部分特价房降价幅度甚至超过5000元/平方米。……种种迹象表明，楼市的“降价风潮”正在逐渐蔓延。

　　业内专家指出，在经济增长减速的背景下，资产价格下行是一种趋势；目前房地产市场低迷，行业景气逐月回落，如果把销售萎缩看成是调整的“上半场”，那么，“降价”则是楼市调整即将进入的“下半场”。对于价格调整，多数专家认为是理性回归，挤压泡沫有利于释放真实需求，维护行业的稳定与良性发展。

　　销售低迷

　　市场人士指出，房地产交易量持续萎缩，是降价风潮的直接原因。目前，始发于珠三角的房价“迫降”潮正呈现北上蔓延之势，上海、南京、杭州、宁波等长三角主要城市，均出现了不同程度的房价松动，但是，“小恩小惠”式的打折优惠活动显然不可能撬动房地产市场“冰封”的销售量，“有价无市”局面愈演愈烈。

　　统计显示，1至7月，全国商品房销售面积为3.05亿平方米，同比减少10.79%；销售金额为12221.17亿元，同比减少7.01%。销售面积和销售金额均为近十年来首次负增长。分城市来看情况更为严重，一、二线城市的成交量同比下降幅度均在50%左右。

　　其中，北京前7个月商品房销售面积同比下降46.8%。其中住宅销售降至两年来最低。1-7月，住宅销售面积在上年同期下降28.4%的基础上继续下降51.5%。在上海，1至7月累计新建住房成交量与去年同期相比减少493.6万平方米，降幅达32.9%，创三年来同期最低纪录。

　　而深圳市场在新建商品房销售规模大幅下降的同时，价格也持续回落。前7个月，深圳新建商品房住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%；而商品房空置面积165.68万平方米，同比增加29.08%。与此同时，按该市房地产信息系统统计口径，在除去高档楼盘对全市房价的拉动外，商品住宅销售均价已从每平方米15080元降至12387元。

　　浙江康银房地产开发有限公司董事长俞志远对记者表示，销售萎缩，已经给房地产商造成了很大的业绩压力，而“金九银十”是今年最后机会，在信贷收紧、资金压力增大的情况下，越来越多的开发商会选择各种方式调整价格、加快销售以回笼资金。

　　以万科为例，今年8月份，公司实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别比上年同期减少32.8%和35.2%。这已是公司销售面积连续四个月出现同比下降。明年的业绩压力凸显。

　　为此，万科“弃价保量”的战略也开始规模化展开。公司董事长王石就曾公开表示，“下半年的形势可能比我们想象得更严重，为此万科做好了最坏的打算。”

　　虽然在降价后，老业主会要求开发商补偿差价，甚至出现了部分客户的“退房潮”。但多数业内专家依然认为，对有全年业绩和销售目标的主流开发商来说，销售策略的调整是必要的。“今年楼市的‘金九银十’肯定不能和往年相比，但也还是可以为行业过冬做准备。”

　　加速回款

　　继万科降价促销后不久，恒大地产在南京的楼盘也爆出了高达35%的降幅。恒大地产有关负责人同时宣布，其在全国13个城市的13个楼盘将集体打“降价牌”——中秋国庆期间开盘85折销售。恒大希望通过“十一”黄金周期间，回笼资金50亿元左右。

　　一位接近恒大地产的人士指出，目前公司手上拥有大量土地储备，但上市计划搁浅、银行信贷收紧，使公司开发资金捉襟见肘。为此，借国庆期间促销加速回款，已经成为公司的当务之急。

　　资金饥渴的远不止恒大地产一家。今年以来，大多数房地产公司资金链持续绷紧，行业整体经营性现金流不容乐观。

　　天相投顾研究员石磊指出，一方面，今年1-7月房地产投资同比增长超过33%，同时销售面积降幅超过10%。房价居高不下和市场走势不明朗，是销售量无法提升的关键。面对越来越紧的资金链，尽快回笼资金已经成为房地产商的必然选择。

　　北京永同昌集团营销总监肖志刚也认为，目前，新盘项目的特价房频频出现，无疑是开发商在营销策略上的一次较大调整。毕竟，产品滞销对任何企业而言都是“头疼”的事情。能多“走”几套房，缓解资金压力是很多开发商的想法。

　　放缓拿地

　　“面包”卖得不好，买“面粉”的人自然也会减少。作为房地产企业“价值中枢”的土地储备已非“多多益善”，过去两年大幅所圈之地正在成为地产商的负担。业内专家指出，随着行业景气度的回落，房地产企业拓展土地储备的速度已经放缓，同时，土地流拍甚至退地的现象日益增多。

　　据不完全统计，全国20个大中城市自2008年至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。而截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月后的半年内，全国范围内的土地流拍数量也不过40幅。另据国土资源部下属全国地价监测中心的统计数据，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。

　　苏宁环球近期便公告，公司大股东江苏苏宁环球集团下属公司已经退掉上海南京东路163地块，该地块是苏宁房地产以“黑马”姿态战胜9家外资开发商争得的，该地块也以66930元/平方米的楼面价一举成为中国的“单价地王”。

　　虽然苏宁房地产方面称，此次拿地未成功主要是因地铁建设而无法顺利交地，“为支持重大工程建设”而决定退出。但业内人士指出，在目前楼市不景气的情况下，去年的“单价地王”显然已经不合适公司开发，所以最终以支持公共设施建设为由，在未损失已缴资金的情况下全身而退，无疑是一种“顺势而为”的策略。

　　北京一位开发商指出，他们公司从去年下半年以来，没有通过招拍挂竞买过一块土地。他认为，去年的高价拿地现象，主要是因为当时市场情绪过于亢奋，企业对未来的预期过于乐观。在目前形势下，房地产企业拿地扩张应当谨慎。

　　国家统计局发布的数据显示，7月份，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，自去年12月以来第8个月连续出现环比回落，也是自2005年6月以来第二次出现同比下降。

　　华远地产董事长任志强分析，开发商拿地持续放缓，势必导致房地产投资增速下降，而房地产投资目前占全国固定资产投资的比重相当大，如果房地产投资出现大幅下滑，显然不利于整体经济。

　　对此，发改委宏观经济研究院副院长王一鸣认为，城市化形成住房的需求，是拉动房地产市场最根本的动力，市场的刚性需求依然很大，加之土地资源稀缺和国家最近明确的政策取向，这都将促进房地产市场健康发展。而对于当前房地产业的调整，他认为，从长远发展来看是积极的，某种意义上有“挤压泡沫”的作用。